El gobierno extravió la brújula

Durante años el mercado inmobiliario ha utilizado diversas pillerías, casi siempre toleradas por las autoridades competentes, para aumentar la rentabilidad de sus negocios sin importar las consecuencias de esas malas prácticas, por ejemplo, en los incautos compradores de viviendas incorrectamente emplazadas.

En esta ocasión daremos cuenta de una recurrente trampa posibilitada porque en apariencia todo parece estar en regla debido a que el ardid inmobiliario involucra la obtención de aprobaciones de las autoridades competentes, ya sea del sector municipal o de la respectiva Secretaría Regional Ministerial (Seremi) de Vivienda y Urbanismo.

El engaño consiste en utilizar incorrecta, pero astutamente, el artículo 2.1.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) para “levantar” o “alzar” las restricciones generadas por un determinado riesgo que estén definidas en el correspondiente Plan Regulador Comunal (PRC) o Intercomunal (PRI), usando como argumento las conclusiones y obras de mitigación definidas en un estudio fundado aprobado por la autoridad competente. Luego del alzamiento del riesgo, el terreno quedaría sin normas urbanísticas, debiéndose aplicar las normas supletorias, típicamente muy permisivas, que correspondan.

Pero ese artículo de la OGUC nunca, repetimos, nunca, ha permitido eliminar (levantar, alzar) los riesgos definidos en un Plan Regulador, lo que dice el mencionado artículo de la OGUC es que en la medida que se implementen obras de mitigación, definidas en un estudio fundado, es posible construir las edificaciones que el Plan Regulador defina y así lo ha señalado repetidas veces la Contraloría General de la República. A pesar de eso la mala práctica ha continuado.

Por ejemplo, es frecuente que en zonas de riesgo de inundación se permita construir equipamiento de áreas verdes. Pero con la equivocada interpretación de ciertos agentes del sector público coludidos con actores privados es que en ese caso podrían construirse conjuntos habitacionales. Cuando la naturaleza desate su furia los propietarios de esas viviendas pagarán las consecuencias de esa osadía, mientras que la empresa inmobiliaria responsable alegará inocencia, buena fe y «confianza legítima” en la Administración del Estado.

Eso es lo que se pretendía hacer en la comuna de Padre Las Casas en la ribera del río Cautín y frente a la denuncia realizada por Fundación Defendamos la Ciudad en la Contraloría, esta tuvo que reiterar a las autoridades municipales y regionales lo equivocado de sus actuaciones puesto que, en los hechos, lo obrado correspondía a una modificación irregular del PRC vigente (ver aquí). 

Pero como el ardid se ha aplicado por tanto tiempo, la Seremi de Vivienda y Urbanismo de La Araucanía insistió en intentar burlar la ley ante el ente fiscalizador y como respuesta recibió el contundente oficio Nº E137714/2021 que reitera lo que aquí describimos. En efecto, la Contraloría le señaló a esa seremi:

“Sobre el particular, sólo corresponde ratificar en todas sus partes el anotado dictamen Nº E98699/2021, que concluyó que lo indicado por la SEREMI en el aludido oficio N° 552 no se ajustó a derecho puesto que lo obrado por ella importa una modificación del enunciado plan.

Lo anterior, por una parte, por cuanto el PRC en cuestión no contempla restricciones a la altura de edificación que puedan ser alzadas, sino que fija las normas urbanísticas aplicables a los proyectos que se emplacen en dicha área una vez que se acompañe a la respectiva solicitud de permiso de edificación un estudio fundado, elaborado por profesional especialista y aprobado por el organismo competente, que determine las acciones que deberán ejecutarse para su utilización y bajo las cuales será posible edificar en aquella área de riesgo. Por la otra, toda vez que en la situación de que se trata no corresponde aplicar el mencionado artículo 28 quinquies de la LGUC.

En consecuencia, procede que esa repartición dé cumplimiento a lo instruido en el citado dictamen N° E98699, informando a la Contraloría Regional de La Araucanía, en el plazo de 15 días contado desde la recepción del presente oficio”.

El levantamiento de riesgos en un terreno es una práctica habitual porque aumenta considerablemente las ganancias de un proyecto inmobiliario, ya que el suelo de esas características es mucho más barato que uno sin riesgos. Entonces algunos inmobiliarios se ven irresistiblemente tentados a construir proyectos en esos terrenos, sobre todo si los futuros compradores son personas sin los recursos para detectar la irregularidad. Uno de los tantos ejemplos de esa mentira se describe aquí 

Pasando a otro tema, todos estamos preocupados por las consecuencias negativas del cambio climático y el Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones (MTT) está impulsando acciones que ayudan a mitigarlo, por ejemplo, mediante el uso de buses eléctricos en distintas ciudades del país, lo que celebramos.

Los técnicos de ese ministerio sabían que esa buena idea tenía una piedra de tope. Se necesitan terminales para acoger a los buses cuando termina la jornada y la normativa vigente de la OGUC pone exigencias que son difíciles de cumplir, dificultando fuertemente la localización de esas instalaciones en terrenos urbanos. En esos terminales además es necesario cargar durante horas las baterías de los buses.

Al parecer los técnicos buscaron ayuda en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y suponemos que en conjunto idearon una salida, inventar el concepto de “centro de carga”, definido como una instalación donde se cargan las baterías de hasta 50 buses. Ese tipo de recinto fue asimilado por el Minvu a una estación de servicio automotor puesto que en lugar de combustible allí se venden electrones. Las estaciones de servicio tienen menores exigencias de localización que los terminales de vehículos, pudiendo ubicarse en zonas habitacionales mixtas o donde esté permitido el equipamiento. Todo esto quedó formalizado en la Circular DDU 432 de abril de 2020 del Minvu (ver).

En resumen, se inventó el concepto de centro de carga para permitir la construcción de terminales de buses eléctricos sin cumplir las exigencias aplicables a ese tipo de instalaciones. Frente a esa situación, la Contraloría emitió el dictamen Nº E121292 de 12 de julio de 2021 que, en su parte final, ratifica que los terminales de vehículos deben cumplir la normativa de la OGUC, situación que no se ve alterada cuando en ellos se puedan considerar centros de carga de baterías (ver aquí). 

Pero como en este gobierno, autodenominado de excelencia, ciertas autoridades se niegan sistemáticamente a cumplir las normas, como si el país fuera una empresa donde el dueño puede hacer lo que quiera, el MTT no está respetando ese dictamen vinculante de la Contraloría y ha proseguido con un concurso público para licitar un servicio de buses eléctricos en Antofagasta como si nada hubiese pasado. Ese servicio solo es posible si se aplica la Circular DDU 432 para hacer pasar el terminal de buses por un centro de carga, es decir, como si fuera una estación de servicio automotor donde se venden electrones (Ver).

Frente a la denuncia que se ingresó en Contraloría por esa irregular situación, el 9 de septiembre recién pasado el ente fiscalizador exigió informes a las autoridades competentes del nivel central, regional y comunal para que expliquen lo sucedido. Veremos qué dirán esas autoridades, pero la conclusión ya la podemos adelantar, pues si se obedece el marco regulatorio, el concurso en Antofagasta no podrá seguir adelante. Esperamos que  Gloria Hutt y Felipe Ward, ministros del MTT y Minvu, respectivamente, entiendan que este tipo de trampas ya no son posibles.