Empezó la campaña del terror

En un pueril arrebato periodístico el Diario Financiero publicó «Las inmobiliarias están bajo la lupa» (sic), por parte de las alcaldesas Irací Hassler, Emilia Ríos, Macarena Ripamonti y Erika Martínez, elegidas como tales el fin de semana pasado en las comunas de Santiago, Ñuñoa, Viña del Mar y San Miguel, respectivamente y algunos desorientados canales de televisión, recogiendo esa «noticia», han entrevistado a conspicuos dirigentes de la industria de la construcción para que entregaran sus opiniones al respecto.

Dichas nuevas, preparadas y jóvenes alcaldesas, como también Felipe Muñoz, alcalde elegido en Estación Central, conocedores de cómo se desenvuelven algunas empresas de ese rubro para obtener permisos de edificación, no tienen ni podrían tener un ánimo preconcebido en contra de tal industria, sino tan solo, bajo sus próximos mandatos, en sus calidades de superioras jerárquicas, instruirán a sus directores de obras municipales en orden a que sean rigurosos en las tramitaciones de las solicitudes de permisos, ello para que, al igual que en los países serios del primer mundo, opere el cumplimiento de la ley para que así el mercado inmobiliario funcione correctamente, lo que debiera aplaudir ese medio y los tradicionales que siempre cautelan los intereses de tales empresas.

Pues bien, en este medio independiente ya nos hemos referido a las irregularidades contenidas en el permiso de edificación otorgado por la directora de obras municipales (DOM) de Las Condes, con el cual se construyó el nuevo edificio institucional de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y como en ese acto administrativo se dijo que el proyecto es un Conjunto Armónico (*) consistente en 2 edificios, con lo cual su propietario se hizo acreedor a beneficios de mayor altura y mayor constructibilidad, en esta ocasión expresamos nuestra opinión sobre dicho concepto.

Según la definición de Conjunto Armónico contemplada en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), dicha figura corresponde a “aquellas agrupaciones de construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o ampliación de otras, estén relacionadas entre sí, de tal manera que constituyan una unidad espacial propia, distinta del carácter general del barrio o sector de una comuna determinada».

Es decir, para que un proyecto inmobiliario pueda ser considerado como tal y por lo tanto hacerse acreedor a los beneficios de mayor constructibilidad, altura y otros de Conjunto Armónico, necesariamente ese proyecto requiere tener al menos dos edificios, además de otros tantos requisitos.

La experiencia nos indica que en varias ocasiones algunos titulares de proyectos, para obtener esos privilegios normativos, argumentan que las porterías de los edificios u otros volúmenes pequeños anexos al volumen principal se deben considerar como un segundo edificio, práctica que es aceptada por la institucionalidad.

Entonces queda claro que un proyecto inmobiliario catalogado como Conjunto Armónico puede sobrepasar las normas de edificación contempladas en los distintos Planes Reguladores Comunales (PRC), asunto que ha sido convalidado por distintos dictámenes de la Contraloría General de la República, tanto en altura (25%) como en mayor constructibilidad (30% o 50%, dependiendo de la condición invocada), así como también, emplazarlo en varios predios o dividir el proyectos en varias partes, siempre que estas últimas cumplan con una superficie predial mínima de 2.500 m2.

Con fecha 5 de abril de 2016 la Contraloría General de la República se pronunció, mediante el Dictamen N° 25.279 sobre una presentación de un particular que objetaba un permiso de edificación en la comuna de Las Condes, porque fue considerado Conjunto Armónico a pesar de que no parecía serlo y el contralor Jorge Bermúdez, le indicó al reclamante que el proyecto objetado correspondía a la construcción de dos edificios enfrentados en una de sus fachadas sin vanos, de volúmenes separados, funcional y estructuralmente independientes y que, de acuerdo con la interpretación de la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, un proyecto cumple la condición de constituir una agrupación de construcciones, cuando contempla más de una construcción agrupada, puntualizando que el concepto de agrupación no se vincula necesariamente con la existencia de distanciamiento entre las edificaciones que conforman el conjunto, ya que se puede generar por diversos aspectos, tales como construcciones funcional y estructuralmente independientes.

Por lo tanto, según el nuevo criterio de la Contraloría, más amplio que aquel que se había sustentado en su doctrina, queda en evidencia que los Conjuntos Armónicos son exclusivamente aquellas agrupaciones de construcciones cuyas edificaciones están distanciadas entre sí, o bien se trate de volúmenes separados, funcional y estructuralmente independientes, en la medida que se trate de dos o más edificios.

Con respecto al edificio en Las Condes que ocupa la asociación gremial de la construcción y sus empresas relacionadas, acogido a los privilegios normativos de la figura de Conjunto Armónico en el Permiso de Edificación N° 68 del año 2013, es evidente que no lo es toda vez que sólo existe un volumen, que funciona como uno solo, y estructuralmente también como uno solo. No obstante, lo anterior, los planos autorizados por la DOM de Las Condes señalan que el proyecto cuenta con direcciones por Av. Las Condes y Av. Apoquindo, como si se tratara de dos edificios distintos.

Pero esos mismos planos muestran que solamente existe un acceso vehicular a los estacionamientos subterráneos, por Av. Apoquindo, y que los ascensores son los mismos para esas supuestas dos edificaciones. También se aprecia que, desde un punto de vista funcional, es un todo indivisible. Al disponer de los mismos estacionamientos y ascensores queda en evidencia que esas presuntas 2 edificaciones no son independientes desde el punto de vista volumétrico, estructural o funcional, por lo tanto, bajo ninguna circunstancia debieron acogerse a los beneficios normativos de un Conjunto Armónico.

En resumen, no sabemos si la funcionaria municipal de Las Condes que aprobó el permiso se equivocó o bien, con su actuar, intentó proporcionarle una importante plusvalía patrimonial al citado holding empresarial. Lamentablemente el alcalde Joaquín Lavín, superior jerárquico de la DOM, a pesar de los llamados públicos que le hemos formulado por las redes sociales, hasta ahora ha mantenido un sepulcral silencio, con lo cual se debe concluir que avala esa práctica.

(*) Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española
Conjunto: Unido o contiguo a otra cosa, en su primera acepción
Armónico: Perteneciente o relativo a la armonía
Armonía: Conveniente proporción y correspondencia de unas cosas con otras, en su tercera acepción