Atención ciudadanos que reclaman por materias inmobiliarias

Desde hace algunos años la ciudadanía está tomando conciencia respecto de sus legítimos derechos en el ámbito de la regulación urbanística que tienen sus barrios y sectores en las distintas comunas del país, motivo por el cual han estado presionando, con las armas de la razón, a los municipios para que se modifiquen las reglas del juego en los respectivos Planes Reguladores Comunales (PRC).

En algunos casos ciertas municipalidades han acogido las demandas de la ciudadanía, afortunadamente cada día más organizada e informada, motivo por el cual sus Concejos Municipales han aceptado revisar los PRC y así, con normas de edificación más restrictivas, les han solicitado a los Secretarios Regionales Ministeriales (Seremis) de Vivienda y Urbanismo que informen favorablemente los cambios que en definitiva favorecen a sus residentes.

Esta democrática práctica siempre ha sido objetada por las asociaciones empresariales de la construcción, ello por motivos de fácil entendimiento, ya que ese voraz sector de la economía prefiere que los PRC sean lo más libertinos posible pues así sus negocios tienen asegurado el máximo lucro: construir lo máximo posible para disponer de mayor superficie vendible. Recordemos que los intereses comerciales de esta influyente industria, además de ser apoyada por los gobiernos centrales de turno, también cuenta con la protección de los medios de prensa tradicionales y hasta con la totalidad de los canales de televisión.

Durante los últimos 15 días, grupos de vecinos de las comunas de Algarrobo, San Miguel, Peñalolén, Macul y Ñuñoa nos han solicitado asistencia porque las respectivas municipalidades, a través de los funcionarios “competentes” han cursado permisos de edificación a inmobiliarias con normas de altura que fueron derogadas a la luz de modificaciones en sus PRC, a quienes le expresamos que debían ejercer sus derechos ante los tribunales de justicia o en la Contraloría General de la República, instancias que sí funcionan correctamente al ser independientes de intereses político-inmobiliarios, ello porque sus denuncias ante las respectivas municipalidades fueron rechazadas con supina ignorancia.

Sobre este asunto, esperando que los vecinos de esas 5 comunas procedan en consecuencia, señalamos que la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) fija el procedimiento para que se inicien estos cambios en la regulación que comentamos y en tal sentido su artículo 117º dice que los permisos de subdivisión, loteo o urbanización predial y de construcciones podrán postergarse (congelar) hasta por un plazo de tres meses, cuando el sector de ubicación del terreno esté afectado por estudios sobre modificaciones del Plan Regulador Intercomunal o Comunal, aprobados por resolución del alcalde. Esta postergación deberá ser informada previa y favorablemente por la Secretaría Regional correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. En caso necesario, el citado plazo de tres meses podrá ser prorrogado hasta completar un máximo de doce meses y estas decisiones para que produzcan efectos deben estar publicadas en el Diario Oficial.

Ahora bien, en una serie de artículos de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) se prescribe cómo los Directores de Obras Municipales (DOM) tramitan las resoluciones de anteproyectos y las solicitudes de permisos de edificación, contemplándose plazos acotados y perentorios para rechazar o autorizar dichos actos administrativos. Su artículo 1.4.11 es muy claro al disponer que el anteproyecto aprobado mantendrá su vigencia, dependiendo de sus propias características, durante 180 días o un año, respecto de las normas urbanísticas consideradas en ese anteproyecto, para los efectos de la obtención del permiso de edificación correspondiente.

Se debe hacer notar que esta disposición reglamentaria dice literalmente “para la obtención” del permiso y no dice “para ingresar” la solicitud de permiso, como algunos agentes públicos del Minvu aducen artificiosamente para ampliar la vigencia de los anteproyectos aprobados, permitiendo con eso que ciertos actores inmobiliarios ingresen sus solicitudes de permisos justo antes del término de la vigencia del anteproyecto para así intentar burlar la decisión de la autoridad municipal de modificar las normas urbanísticas.

El Código Civil en su artículo 19º señala que al interpretar las normas: “cuando el sentido de la ley es claro, no se desatenderá su tenor literal, a pretexto de consultar su espíritu”. Ese artículo es clave para que los vecinos reclamen en tribunales y/o en la Contraloría.

El mismo artículo 1.4.11 de la OGUC indica que las postergaciones (congelamiento) de permisos a que se refiere el artículo 117º de la LGUC no afectarán las solicitudes de permisos ya ingresadas en la DOM ni a los anteproyectos aprobados mientras mantengan su vigencia. Pero nuevamente, se trata de solicitudes de permisos de edificación, no solicitudes de anteproyectos.

El artículo 1.4.17 de la OGUC explica que el permiso de edificación caducará automáticamente a los 3 años de concedido, si no se hubieren iniciado las obras de trazados del proyecto y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del mismo y en este sentido es recurrente el ardid que emplean algunos connotados inversionistas que, para mantener la vigencia de sus permisos, se asesoran por notarios para que firmen papelitos en los cuales «certifican» que las obras nunca se han paralizado pues se construyó un pequeño muro u otra obra similar. Ejemplos hay muchos y carece de importancia dar a conocer los nombres de quienes han utilizado esa astuta y corrupta práctica.

El artículo 1.4.18 de la OGUC dice, aludiendo a las postergaciones (congelamiento) de permisos y sus prórrogas, contenidas en el artículo 117º de la LGUC, que la vigencia de las mismas comenzará a partir de la fecha de sus publicaciones en el Diario Oficial y que tales postergaciones no afectarán a las solicitudes de permisos de edificación presentadas en la DOM con anterioridad a la fecha de esa publicación.

Por otro lado, el dictamen Nº 8630 del 22/02/07 de la Contraloría General de la República resolvió que la postergación de permisos y anteproyectos contenida en el artículo 117º de la LGUC, significa que, desde la fecha indicada por el decreto de postergación, el Municipio respectivo no puede continuar la tramitación de los anteproyectos y proyectos de loteo ni de construcción pendientes, ni tampoco puede otorgar los permisos respectivos, pero que ellos podrán ser otorgados cuando venza el plazo de la postergación y siempre que se cumplan las exigencias pertinentes.

Los ciudadanos deben informarse para que defiendan bien sus legítimos derechos y con ese propósito, se pone a disposición de ellos el «Manual Práctico para Fiscalizar Proyectos Inmobiliarios», disponible en la página web de la fundación Defendamos la Ciudad, el que será actualizado en el año 2021 con nuevas recomendaciones, sentencias de la Corte Suprema y dictámenes de la Contraloría que son de gran importancia en los procesos de denuncias ciudadanas.