Alcaldesa Matthei, aunque no quiera, debe exigir el cumplimiento de la ley

Por Patricio Herman, presidente Fundación Defendamos la Ciudad

Por el lado de la Oposición al Gobierno, dicen que la Democracia Cristiana, tradicional partido político de centro, tiene como candidato presidencial al senador Huenchumilla, que el Frente Amplio insiste en Beatriz Sánchez, que el Partido Comunista promueve al alcalde Jadue, que la Centro Izquierda (PPD, Partido Radical y Partido Socialista), lo está analizando para definir uno de su conglamerado para la próxima contienda presidencial. Suponemos que antes del 25 de octubre, fecha en que todos debemos votar apruebo o rechazo a la nueva Constitución, esos partidos acordarán a firme algunas nominaciones.

En cambio, la Derecha (Renovación Nacional, Evópoli, UDI, Partido Republicado y el minúsculo PRI), ya tienen en carrera hacia el palacio de La Moneda al mediático y cliente frecuente de la farándula televisiva, Joaquín Lavín, al ex diputado UDI José Antonio Kast y desde el sábado 29 de agosto a la alcaldesa de Providencia, Evelyn Matthei, quien tomó esta importante decisión porque se enojó con el voluble alcalde de Las Condes, por haberse definido este como «socialdemócrata», a pesar de su conocido pasado como actor relevante del pinochetismo. En todo caso, estos 3 nombres apoyaron al gobierno dictatorial. Otro UDI, Pablo Longueira, ex ministro y ex parlamentario, actual lobbysta de negocios inmobiliarios non sanctos, quien acaba de asegurar que «ha sido el más honesto en la política chilena», todavía no anuncia su interés en ser candidato presidencial.

Ahora bien, en relación a la alcaldesa y candidata presidencial Evelyn Matthei, damos cuenta de una situación ilegal en la comuna de Providencia que debe ser resuelta a la brevedad, relacionada con un proyecto inmobiliario que se desea levantar en el terreno que ocupa el hotel Sheraton con 2 edificaciones en altura.

En razón a que conocemos el fondo del asunto, el 31 de agosto pasado le enviamos una nota al Director de Obras, arquitecto Sergio Ventura y a su jefa inmediata, la propia alcaldesa Matthei, pues siendo el permiso cursado en octubre de 2019 a la inmobiliaria Mirador del cerro SpA absolutamente contrario a derecho, se tenía que dejar sin efecto. El funcionario que lo otorgó lo mal calificó como «obra nueva» en circunstancias que se trataba de una «ampliación» de proyecto, ardid que favoreció al titular de la inversión. El negocio en ciernes está previsto en la zona colindante al Parque Metropolitano San Cristóbal, área verde fijada en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) y en el Plan Regulador Comunal (PRC) de Providencia.

Con esta oportuna equivocación, ya que el permiso de marras contempla solo 295 viviendas y no las 300 establecidas como piso en la ley de medio ambiente para que el negocio se sometiera al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), su titular se evitaba elaborar una Declaración o un Estudio de Impacto Ambiental, lo que era muy conveniente para los inversionistas, ya que así se reducía el costo del proyecto y de paso se soslayaba la molesta y burocrática tramitación en la institucionalidad ad hoc.

Pero ello no es todo, ya que para que el proyecto de «obra nueva» (sic) no ingresara a la ventanilla única del Estudio de Impacto Sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU) considerando los 752 estacionamientos para vehículos motorizados que incluyen los 402 de las 2 torres y los 350 de los hoteles existentes, solo se analizaron los primeros, distorsionándose así las consecuencias que se producirían en la trama urbana. En esta equivocación fallaron también todos los funcionarios públicos que lo conocieron.

Tal como está dicho anteriormente, el 31 de agosto recién pasado enviamos a Ventura y Matthei una presentación formal en la cual le hacemos notar los voluntarios «errores» cometidos por el primero, que exigen la invalidación del permiso, proponiéndoles a ambos soluciones prácticas para superar la pillería.

Por un deber de transparencia y con el objetivo de que los lectores conozcan ciertos aspectos de la legislación de Vivienda, Urbanismo, Transportes y Medio Ambiente, aunque el tema es críptico y por ello hasta aburrido, consideramos necesario transcribir dicha presentación que producirá el efecto deseado solo si la alcaldesa Matthei ejerce con voluntad sus atribuciones. Si no lo hace sería vergonzoso para alguien que desea ejercer el mando supremo de la nación.

El texto enviado al funcionario y a la alcaldesa es el siguiente :

Hemos revisado la documentación asociada al permiso de edificación PE Nº 35/19 del 9 de octubre de 2019 cursado por usted a la Inmobiliaria Mirador del Cerro SpA, para construir dos torres de 295 viviendas de 32 pisos cada una, acto administrativo mal calificado como «obra nueva» pues se trata de una ampliación del permiso de edificación Nº 10/95 del 20 de febrero de 1995 en el mismo terreno de 21.216,95 m2 con rol del SII Nº 7070-48. Recordemos que el primer permiso de edificación en este terreno se otorgó el 14 de junio de 1967 con el N° 583.

Ahora bien, debemos tener en cuenta que el EISTU Nº 4015 del 16/04/19 sólo considera el impacto por 402 estacionamientos, no obstante, éstos se vienen a sumar a los 350 estacionamientos existentes del hotel, tal como se reconoce en el propio estudio:

“Demanda Proyectada” de su página 2 que dice “el estudio considera los siguientes flujos vehiculares en los accesos y salidas del proyecto (considerando los nuevos flujos, no los existentes)”.

Cabe hacer presente que los impactos de los 350 estacionamientos existentes del hotel nunca han sido evaluados, y menos aún mitigados sus efectos sobre la vialidad urbana, lo que ahora se agrava sustancialmente al agregar otros 402 estacionamientos, que vienen a sumar 752 estacionamientos, los que, por su alto impacto, requerirán una metodología de transporte mucho más exigente.

Adicionalmente, al contemplar el proyecto solo 295 viviendas se omitieron los metros cuadrados de las habitaciones de los hoteles, ambas de carácter residencial, conforme al artículo 2.1.25 OGUC, con lo cual el titular del proyecto debe tener claro que sí califica para someterlo al SEIA, ya que, tratándose de una ampliación, en donde la parte existente nunca fue evaluada, ahora debe analizarse el efecto conjunto, cuya superficie total construida prácticamente se duplica.

El problema de fondo, tal como ya se dijo, es que el PE Nº 35/19 no es «obra nueva», como equivocadamente se aprobó, sino que es una «ampliación.

Usted como antiguo profesional competente sabe muy bien que, según el artículo 1.1.2 de la OGUC, se definen los conceptos “obra nueva” y “ampliación”, de la siguiente manera:

“Obra nueva”: la que se construye sin utilizar partes o elementos de alguna construcción preexistente en el predio.
“Ampliación”: aumentos de superficie edificada que se construyen con posterioridad a la recepción definitiva de las obras.

Como se apreciará, claramente la solicitud de permiso sometida a la consideración de esa DOM, era una ampliación, puesto que implica aumentos de la superficie edificada. En ningún caso, se trata de una “obra nueva”, toda vez que había construcción existente en el predio, como lo es el hotel Sheraton.

Pero esta contravención, lo que es inaceptable, no se trata de un simple error, sino que claramente tiene el propósito de subestimar los impactos viales y ambientales que implican el proyecto en su conjunto.

Particularmente grave es su efecto sobre el medio ambiente, pues al presentarlo como obra nueva, y no como una ampliación, como debió haberse hecho, habría quedado de manifiesto que se eximía de la evaluación ambiental que le corresponde hacer, conforme a la letra h) del artículo 10° de Ley 19.300.

Por otra parte, también llama la atención lo referido al coeficiente de ocupación de suelo, que para la zona EAL/pa, (Edificación Aislada Libre, permite adosamiento) que afecta al predio donde se autorizan las construcciones, es de solo 0,2, lo que permite un máximo de 4.243,39 m2 en primer piso, sumando tanto lo existente como la ampliación. Luego constatamos que en esta zona del PRC de Providencia se exige una baja ocupación de suelo.

Sin embargo, la superficie en primer piso de hotel Sheraton es igual o mayor al máximo permitido en el predio rol SII Nº 7070-48 según la normativa de la zona EAL/pa, de lo que se deduce que, si se le suman las nuevas construcciones, el coeficiente de ocupación se sobrepasa aún más.

Por lo manifestado en párrafo precedente y más todavía por la vulneración del artículo 2.4.3 de la OGUC, respecto del EISTU erróneo, según aplicación del dictamen Nº 37.486 del 07/08/10 de la Contraloría General de la República, son motivos suficientes para que invalide el P/E Nº 5/19, pues estamos en el plazo contemplado en el artículo 53º de la Ley Nº 19.880, para proceder en tal sentido.

Pero si los inversionistas del proyecto prefieren simplificar el negocio inmobiliario ad portas, es decir, implementarlo sin asumir los costos ligados al EISTU y al SEIA, por lo tanto, perjudicando a la comunidad, ellos podrían subdividir el predio obteniendo un nuevo rol del SII, ejecutando más adelante, con los ajustes necesarios para respetar las restrictivas normas de la zona EAL/pa, las faenas constructivas de las torres habitaciones que sean admitidas en el terreno resultante más reducido y así usted y sus funcionarios colaboradores podrán considerar en el próximo permiso que se trata de una obra nueva.

Así las cosas, agradeceremos tenga la gentileza de informarnos en qué fecha iniciará el procedimiento de invalidación del permiso contrario a derecho, entendiendo que la eventual ausencia de repuesta, en el plazo de 10 días corridos, teniéndose presente el contenido del artículo 22° de la LGUC, nos obligará a recurrir ante las instancias superiores del Seremi Minvu y/o de la Contraloría General de la República.

Finalmente, nuestra fundación sostiene que el crecimiento económico en todos los sectores productivos siempre debe respetar las reglas del juego existentes, pues así los mercados funcionan correctamente. En esta línea conductual, estamos ciertos que tanto usted como la señora Matthei, procederán enmendando el error cometido.