Fracasa negocio inmobiliario en terreno que administra el Ejército en La Reina

Por Patricio Herman, presidente Fundación Defendamos la Ciudad

Todos sabemos que hay una controversia por el predio fiscal localizado en la Av. Alcalde Fernando Castillo Velasco Nº 9282, La Reina, que ocupa en los hechos el Ejército y que ese conflicto generó una sesión el día 10 de agosto pasado en la Comisión de Defensa de la Cámara de Diputados, sin resultado práctico alguno pues el ministro de Defensa, Mario Desbordes, se cuadró con el negocio que quiere hacer esa rama de las FFAA.

Este predio, por el cual su ocupante nunca ha pagado contribuciones de bienes raíces, está afectado por el plano de protección que tiene el aeródromo de Tobalaba Eulogio Sánchez de propiedad del Club Aéreo de Carabineros y del Club Aéreo de Santiago, según resolución vigente de la Dirección General de Aeronaútica Civil (DGAC)

Por ello, el 11 de agosto el diputado Tomás Hirsch con los concejales de La Reina, Álvaro Delgado y Sara Campos, se vieron en la necesidad de interponer una demanda de derecho público en contra del Ejército, representado por el Consejo de Defensa del Estado (CDE), en el 9º Juzgado Civil de Santiago, con el propósito de detener la venta de ese terreno fiscal para que sea devuelto a la comuna de La Reina. La licitación para tal propósito preparada por el Comando de Bienestar del Ejército contempla un precio base de 25 mil millones de pesos para el terreno que tiene 6,87 hectáreas.

Los 3 denunciantes solicitaron una orden de no innovar y sobre el asunto el ministro de Defensa, Mario Desbordes, cautelando, con pleno convencimiento los intereses comerciales del Ejército, manifestó que la única manera que tenía esa institución militar para devolver el terreno al municipio sería de «manera onerosa», (sic) estimando él que el precio asignado es el verdadero y olvidando que por ese terreno y otros en esa comuna el Ejército los obtuvo gratis.

Sobre este asunto, demostrativo del rol mercantilista que asume el Ejército y entendemos que también las otras ramas de las FFAA, es conveniente que los lectores conozcan lo resuelto por la Contraloría en el año 2016, con motivo de una denuncia formulada por el ex senador Eugenio Tuma, en contra de una operación inmobiliaria, vía enajenación de un inmueble fiscal, ocupado por el Batallón de Transporte Nº 4 de Victoria. En el dictamen Nº 31.912 del 29 de abril de 2016 el Contralor General Jorge Bermúdez, obligó al Ejército a devolver el inmueble al Ministerio de Bienes Nacionales (ver aquí):

Volviendo al negocio ad portas en La Reina, cuya licitación está prevista para el 15 de septiembre, un mes más, informamos a continuación algunos aspectos normativos que deben considerar los actores inmobiliarios que presentarán propuestas para quedarse con el sitio eriazo en cuestión.

Según el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) de 1994, el terreno (rol SII 6030-393) que pretende vender el Ejército en el mercado inmobiliario se ubica en una zona de equipamiento metropolitano definida en el artículo 3.1.1.2 de ese instrumento normativo de planificación territorial:

«Artículo 3.1.1.2. Zonas de Equipamiento Metropolitano o Intercomunal»

Estas zonas comprenden las áreas denominadas «Subcentros de Equipamiento Metropolitano», graficadas en el Plano RM-PRM-92-1. A. y RM-PRM95-CH1. A.. y «Zonas de Interés Metropolitano».
Los Subcentros de Equipamiento Metropolitano están destinados a concentrar equipamiento de nivel metropolitano o intercomunal. La precisión de su extensión será establecida en los instrumentos de planificación local.

Las Zonas de Interés Metropolitano se constituirán con los terrenos de superficie no inferior a 1,00 Há y que están destinados a usos de: Equipamiento, Actividades Productivas, Macroinfraestructura y/o actividades ligadas al Transporte. Su ocupación se regirá por lo dispuesto en el artículo 3.3.4 de esta Ordenanza.
En estas zonas se permitirá equipamiento de nivel comunal y vecinal, integrado al equipamiento metropolitano o intercomunal. Asimismo, se aceptará los usos de suelo de infraestructura de transporte, en las condiciones señaladas en el Título 7° de esta Ordenanza».

En el año 2010 el Plan Regulador Comunal de La Reina precisó ese sector estableciendo dos subzonas: subzona L-2 «Hospital Militar de Santiago» donde se emplaza el señalado equipamiento de salud y subzona L-1 «Campo Militar La Reina del General René Schneider» destinada a instalaciones institucionales del Ejército de Chile, como la Academia de Guerra. El terreno en venta, por el cual su ocupante nunca ha pagado contribuciones de bienes raíces, se ubica en la subzona L-1.

Lo anterior significa que esa rama de las FF.AA. pretende vender a privados un terreno que no tiene normas de edificación en el PRC, donde el hipotético comprador solamente podrá construir edificaciones propias de los fines institucionales del Ejército de Chile, lo que es racionalmente inentendible.

Hasta ahora, el Ejército ha utilizado el inciso quinto del artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) para construir con amplia libertad sus instalaciones en el Campo Militar La Reina, terreno por el cual no le pagó a nadie, sin requerir permiso de edificación por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de La Reina. Pero es curioso que, a pesar de lo anterior, el Ejército ahora sí desea vender en un alto precio este terreno que tanto cuida el ministro Desbordes.

En el hipotético escenario de que apareciera un comprador, este debería hacer múltiples gestiones ante todos los organismos del Estado para modificar las normas urbanísticas del predio, en particular los usos de suelo permitidos, pues de otra manera no podrá obtener las ganancias que toda transacción de este tipo busca.

En cualquier caso, el posible cambio de normas urbanísticas del terreno, eventualmente apoyado por la Oficina GPS del Ministerio de Economía, debe respetar siempre su destino como área de equipamiento metropolitano, lo que significa que no se podrían construir viviendas, las que habitualmente son las que mayores utilidades generan a los desarrolladores inmobiliarios. Modificar esa condición de área de equipamiento requiere cambiar previamente el PRMS, instrumento de mayor jerarquía que el PRC de La Reina, dado lo señalado en los artículos 34 y 35 de la LGUC.

Así las cosas, aquellos particulares que se interesen en comprar el terreno deben saber que no parece ser un atractivo negocio inmobiliario, a menos que tengan suficiente influencia en el gobierno central para que se modifiquen a su gusto las normas urbanísticas del predio en el nivel comunal y regional.

Por lo anterior, en la seguridad de que ningún privado, en su sano juicio, se va a interesar en meterse en problemas con el Estado, recordemos las peleas judiciales con la empresa española OHL que se produjeron con ocasión de la construcción del Hospital Militar en esa comuna, parecería bastante lógico que el Ejército le venda al municipio de La Reina dicho terreno, que ya no necesita para sus propios fines, en el precio tasado en base a sus actuales y restrictivas normas urbanísticas.

Aunque lo más sensato sería que esta devolución sea a título gratuito, considerando la historia de cómo este y los otros terrenos en La Reina fueron obtenidos por el Ejército. Por último y cómo guida de la torta, el sábado pasado el Concejo Municipal de La Reina anunció un congelamiento de solicitudes de permisos para ese sector debido a que ahí regirá un Plan Seccional que privilegiará las necesidades de los habitantes más vulnerables de esa comuna.

Finalmente, y este es el tema de fondo, si el Ejército, la Armada y la FACH no requieran para sus fines institucionales los inmuebles o predios que, a través del tiempo, les han entregado gratuitamente el Estado, deben devolverlos a Bienes Nacionales, para que cada gobierno de turno resuelva su mejor destino pensando en los verdaderos requerimientos del desarrollo del país.