Muchos inversionistas fraccionan proyectos inmobiliarios para aumentar ganancias
El fraccionamiento de los proyectos inmobiliarios de Pudahuel es tan evidente que es difícil imaginar qué argumentos se usarán para evitar el ingreso de los proyectos inmobiliarios al SEIA, teniéndose en cuenta que esta omisión se produce para evitar las costosas mitigaciones que resultarán necesarias en el ámbito ambiental y territorial.
Por Patricio Herman, presidente Fundación Defendamos la Ciudad
El renombrado economista a nivel mundial, Luigi Zingales, quien expuso en el Congreso Futuro 2020, desenmascaró a la abusadora élite chilena, al decir que aquí no hay verdadera competencia en los mercados y que las trampas que cometen los de cuellos y corbata no tienen efectivas sanciones. Al capitalismo chileno lo motejó como de «amigotes y de yernos» y otras cosas que este columnista, en la prensa libre de tutelas, está denunciando hace años.
Por lo anterior, damos a conocer una lacra que distorsiona el funcionamiento del mercado del uso del suelo. En efecto, en mayo de 2017 la fundación Defendamos la Ciudad denunció ante la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) el fraccionamiento del loteo Ciudad de Los Valles, hábil mecanismo utilizado frecuentemente por la industria de la construcción para eludir que los proyectos inmobiliarios se sometan al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). Posteriormente, en 2018 una concejal de Pudahuel denunció por la misma razón a los loteos Lomas de Lo Aguirre e Izarra de Lo Aguirre junto a una serie de grandes proyectos industriales en esa comuna.
Uno de esos proyectos es el Centro Logístico Lo Aguirre que ocupa un terreno de casi 50 hectáreas, el que carece de análisis de impacto ambiental y tampoco tramitó ante el Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) la correspondiente consulta de pertinencia de ingreso al SEIA. A modo de comparación, en San Bernardo el proyecto Centro de Distribución El Peñón de Walmart, que ocupa aproximadamente la misma superficie, tramitó y aprobó un Estudio de Impacto Ambiental (EIA). El fraccionamiento de los proyectos que ingresan al SEIA está expresamente prohibido en el artículo 11º bis de la Ley Ambiental Nº 19.300.
La municipalidad de Pudahuel ha ignorado hasta ahora las denuncias de fraccionamiento utilizando argumentos bastante pueriles. Por ejemplo, que cada etapa de los loteos es un proyecto independiente del resto y que cada una no cumple los requisitos para ingresar al SEIA o que por aplicación del artículo 1.1.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) los proyectos que obtuvieron permisos de construcción antes de la entrada en vigencia de ese sistema están exentos de hacer análisis de impacto ambiental.
Pero con respecto a esto último, la municipalidad de Pudahuel pareciera que desconoce el dictamen Nº 58.037 del año 2016 de la Contraloría General de la República que restringe la aplicación de ese artículo 1.1.3 de la OGUC al ámbito de las normas de la Ley y su reglamento, que es la OGUC. Argumentos falaces como los mencionados favorecen solo intereses particulares por sobre el interés general que representa el cumplimiento de la ley Nº 19.300 de Bases Generales del Medio Ambiente.
Sobre este tipo de actuaciones municipales non sanctas, en marzo de 2019 el contralor Jorge Bermúdez instruyó una auditoría en esa díscola municipalidad, ello producto de estas y otras evidentes irregularidades en la entrega de permisos de edificación y recepciones definitivas de obras que incluye también el análisis de eventuales conflictos de intereses y faltas al principio de probidad de sus funcionarios «competentes».
Recientemente y gracias al registro público de la ley del lobby nos enteramos de la audiencia de 10 de diciembre de 2019 de una muy conocida oficina de abogados expertos en asesorar a grandes empresarios que ejecutan proyectos inmobiliarios que están en problemas o que necesitan ayuda para viabilizar sus inversiones, uno de sus clientes es el proyecto ilegal Chaguay en la comuna de Lo Barnechea, asunto ya publicado en El Periodista.
Pues bien, esos dilectos abogados se reunieron con el Jefe de la División de Fiscalización de la SMA actuando en representación de la Inmobiliaria Santa Paula Ltda., titular de los proyectos Lomas de Lo Aguirre y Ciudad de Los Valles en Pudahuel. Según el detalle de la audiencia, se le pidió a la SMA un aumento de plazo para entregar la información de esos desarrollos inmobiliarios.
Como se entenderá, la tardía acción fiscalizadora de la SMA de noviembre del año 2019 se produjo como una respuesta derivada de la denuncia de mayo de 2017, reiterada en el año 2018, de la fundación Defendamos la Ciudad. En todo caso, vale mencionar que a la SMA le corresponde exclusivamente sancionar la ejecución de proyectos para los que la ley exige una Resolución de Calificación Ambiental (RCA).
El fraccionamiento de los proyectos inmobiliarios de Pudahuel es tan evidente que es difícil imaginar qué argumentos se usarán para evitar el ingreso de los proyectos inmobiliarios al SEIA, teniéndose en cuenta que esta omisión se produce para evitar las costosas mitigaciones que resultarán necesarias en el ámbito ambiental y territorial. Cuando conozcamos las astutas explicaciones de los abogados para justificar ese «error» veremos qué resolverá la SMA.
Con respecto a esa falta de celeridad por parte de la SMA, la fundación Defendamos la Ciudad dio a conocer en su momento el Informe de Investigación Especial Nº 648 del año 2017 de la Contraloría, ente público que ya había advertido a la SMA que no podía demorar tanto tiempo en cumplir las funciones que le asigna la ley.
Ese informe de la Contraloría se refiere al caso del proyecto Hacienda Batuco en Lampa, que es una situación similar a los comentados en esta columna. Todos ellos son grandes proyectos inmobiliarios que cumplen simultáneamente varias de las condiciones que señala el Decreto Nº 40/2013 para ingresar obligatoriamente al SEIA, pero sus avispados titulares de proyectos los presentan en la municipalidad como un conjunto de pequeños desarrollos independientes de manera que cada uno no cumple los requisitos para ingresar al SEIA.
En las conclusiones del informe de la Contraloría se indica que se debían implementar mecanismos de control en la SMA con el objeto de garantizar que los procesos sancionatorios se inicien de manera oportuna y expedita, algo que evidentemente no ocurrió en el caso de las denuncias de Pudahuel y probablemente en otras tantas. Durante este primer semestre del año 2020 se deberían conocer las sanciones que la Contraloría y la SMA aplicarán a los funcionarios municipales y a las traviesas empresas inmobiliarias que han hecho fortunas evadiendo el cumplimiento de las leyes.
Por último, respecto a las verdades que manifestó Zingales en su visita a Chile, este columnista estima que será muy difícil que los grandes empresarios que esquilman a los consumidores lleguen a enrielarse.
