A la Municipalidad de Ñuñoa le incomoda la transparencia

Por Patricio Herman
Presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad

Como consecuencia de las demandas ciudadanas de la comuna de Ñuñoa, el alcalde Zahri tomó la razonable decisión de modificar el otrora permisivo Plan Regulador Comunal (PRC), reduciendo y por lo tanto perfeccionando en función de las comunidades, las normas de edificación en dicho instrumento urbano en algunos sectores. Ese cambio está vigente desde el 30 de agosto de 2019, fecha en que fue publicado en el Diario Oficial.

Para impedir que existieran avalanchas de solicitudes de permisos de edificación, acogiéndose a las anteriores normas urbanísticas, luego para que los inmobiliarios evitaran las nuevas y más restrictivas reglas del juego, el municipio hizo valer el artículo 117º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y congeló el 30 de agosto de 2018, por un año, el ingreso de solicitudes de proyectos en la Dirección de Obras Municipales (DOM).

En conocimiento de que el cambio venía de todas maneras, la Inmobiliaria Inspira SpA ingresa el 12 de julio de 2017 en la DOM una solicitud de anteproyecto para un edificio de 10 pisos, a emplazarse en los predios de la calle Pucará 5525 y 5539 y del pasaje Silvio Guerrero 1056, 1062, 1068, 1078 y 1084 donde existen actualmente 7 viviendas unifamiliares que el inversionista adquirió tiempo después. El DOM aprueba el 20 de diciembre de 2018 ese anteproyecto, sin indicarse en el formulario respectivo la fecha del ingreso de su solicitud.

Dicha solicitud de anteproyecto, por tener el inversionista solo un mero deseo de comprar esos 7 inmuebles, no se pudo producir en la fecha indicada, asunto que graciosamente dejó pasar el DOM. En todo caso en mayo de 2018 se firman las promesas de compraventa de tales casas, consignándose un precio de UF 65 el m2 por cada terreno, los que en promedio tienen una superficie de 240 m2, con una cláusula de que la próxima venta de las mismas está supeditada a que el futuro anteproyecto debía contemplar la norma urbanística vigente en esa fecha, es decir, el edificio tenía que ser de 10 pisos.  

Tratándose de un negocio inmobiliario de menos de 10.000 m2 a construirse, la aprobación de ese acto administrativo preliminar tiene una vigencia de 180 días para los efectos de la obtención del acto terminal llamado permiso de edificación. En todo caso se evidencia, que el anteproyecto se aprueba mientras está vigente el congelamiento, teniéndose en cuenta que para ese sector, denominado Z-2B en el nuevo PRC de Ñuñoa, la altura máxima es 5 pisos.        

Todos los arquitectos que tramitan permisos en las municipalidades y más aún los funcionarios que se desempeñan en las DOM, saben que estas oficinas técnicas tienen un plazo perentorio de 15 días, contados desde la fecha de ingreso de la respectiva solicitud, para pronunciarse sobre los anteproyectos. Si la solicitud, por errores voluntarios o involuntarios del titular, merece observaciones el funcionario municipal a cargo de la DOM debe poner en conocimiento del interesado, por escrito, en un solo acto y dentro del plazo máximo para pronunciarse, la totalidad de las observaciones que estime deben ser aclaradas o subsanadas antes de aprobarse un anteproyecto.

Para tal efecto suscribirá un Acta de Observaciones en la cual se deberá indicar cuales son las normas supuestamente no cumplidas. En el evento que el interesado no subsane o aclare las observaciones en un plazo de 60 días, contados desde la comunicación formal del Director de Obras Municipales, éste deberá rechazar la solicitud de aprobación del anteproyecto y devolver todos los antecedentes al interesado. A la luz de lo anterior, la DOM se excedió en el plazo que tenía para aprobar el anteproyecto y por ello podríamos suponer que se omitió en el formulario correspondiente la fecha de su solicitud.  

Las familias que no vendieron sus propiedades al inversionista hicieron los reclamos de rigor, pues sobre los pasajes solo se pueden construir viviendas de hasta 2 pisos más mansarda y cuando sus representantes se acercan a la DOM para solicitar la copia del permiso de edificación o en su defecto la copia del formulario de solicitud del mismo, tal como lo ordena el artículo 1.1.7 de la Ordenanza General  de Urbanismo y Construcciones (OGUC) se les niegan, comprobándose entonces que los funcionarios municipales desconocen el marco regulatorio. En vista de aquella falta de transparencia, 2 arquitectas dueñas de las casas que se verían perjudicadas por los efectos negativos de esa torre de 10 pisos, el 11 de septiembre recién pasado, por escrito, le dan a conocer al DOM 4 dictámenes de la Contraloría, en los cuales se dice que la tramitación de los permisos desde su inicio a su término son públicos.

Debido a que los 7 predios todavía no se fusionan en uno solo resultante inscrito en el CBRS, situación habilitante para solicitar el permiso de edificación, dado el excesivo tiempo transcurrido, se puede entender perfectamente la negativa municipal para dar a conocer la tramitación respectiva. En resumen, las 7 casas de las familias que vendieron todavía no se demuelen y el anteproyecto, aunque está mal aprobado, como ya se dijo, venció el 20 de junio de 2019, con lo cual a la inmobiliaria Inspira SpA tiene 2 opciones, a saber : 1.- construye un edificio de 5 pisos, tal como lo dice el PRC de Ñuñoa y 2.- rescinde la transacción comercial con las 7 familias promitentes vendedoras, ya que los subidos números comprometidos no generan la rentabilidad esperada para el negocio.