Patricio Herman: No son viviendas sociales las que anuncia Joaquín Lavín en Las Condes

Por Patricio Herman

La Fundación Defendamos la Ciudad, a través de este columnista, se vio en la necesidad de interponer con fecha 6 de marzo en curso, una denuncia ante la Contraloría General de la República, ingresada con el N° 170.815, en contra de la Resolución 38 de fecha 27 de julio de 2018, emanada de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Las Condes, mediante la cual aprueba un Anteproyecto para 85 viviendas sociales y 2 locales comerciales, de iniciativa de la propia municipalidad, ubicadas en la avenida Cristóbal Colón N°s 7287, 7301, 7333, 7365, 7387 y calle Arquitecto Brunet Debaines N°s 1045, 1049 y 1051, por adolecer de graves irregularidades.

En efecto, dicho Anteproyecto aprobado consta de un edificio de 15 pisos, acogido a Conjunto Armónico, con una superficie total de 10.824,97 m2, de las cuales, 3.678,1 m2 son en subterráneos y 7.146,87 m2 corresponden a sobre suelo, emplazadas en 8 terrenos, cuya superficie total es de 2.807,76 m2 netos, de los cuales, algunos son de propiedad municipal y otros están siendo adquiridos a particulares para este fin, no obstante que el valor comercial de los terrenos supera las 50 UF/m2.

Se trata del proyecto político más importante del Alcalde Joaquín Lavín, y que ha concitado mucho respaldo del Ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg, por tratarse de “viviendas sociales”, en la comuna de Las Condes, con la finalidad de generar “integración social urbana”, lo que es muy loable, en la medida que las cosas se hagan con apego al Estado de Derecho, lo que es muy difícil en Chile.

Sin embargo, la primera irregularidad sustancial que adolece el citado Anteproyecto, es que las viviendas no califican como “viviendas sociales”. Es decir, se vendió mediáticamente la imagen de “viviendas sociales” para dar a entender a la opinión pública, respecto de un esfuerzo de “integración social urbana”, pero lo cierto es que se faltó a la verdad sobre ello.

La definición de “vivienda social”, contenida en el artículo 3°, del Decreto Ley 2.552, publicado en el Diario Oficial del 23 de febrero de 1979, es la siguiente:

“Artículo 3°.- Para todos los efectos legales se entenderá por vivienda social la vivienda económica de carácter definitivo, destinada a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, financiada con recursos públicos o privados, cualquiera que sean sus modalidades de construcción o adquisición, y cuyo valor de tasación no sea superior a 400 Unidades de Fomento”.

Luego, la Ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial del 16 de diciembre de 1997, estableció en su artículo 40, lo siguiente:

“Artículo 40.- Para los efectos de este Título, se considerarán viviendas sociales las viviendas económicas de carácter definitivo, destinadas a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, cuyo valor de tasación no exceda en más de un 30% el señalado en el decreto ley Nº 2.552, de 1979″.

Es por esta última ley, que las viviendas sociales de verdad pueden llegar a tener un valor de hasta 520 UF, como máximo.

A su turno, la forma correcta para determinar el valor de las viviendas sociales, es aplicando la regla establecida en el artículo 6.1.4, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), cuyo texto dispone lo siguiente:

“Artículo 6.1.4. El carácter de vivienda social será certificado por el Director de Obras Municipales respectivo, quien la tasará considerando la suma de los siguientes factores:

1. El valor del terreno, que será el del avalúo fiscal del inmueble.

2. El valor de construcción de la vivienda según el proyecto presentado, que se evaluará conforme a la tabla de costos unitarios a que se refiere el artículo 127 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). Para ello, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo elaborará dicha tabla y sus reajustes trimestrales, de acuerdo con las tablas de valores bases de construcción utilizadas por el Servicio de Impuestos Internos, excluyendo los factores relativos a clasificación comunal.”
Como los lectores apreciarán, al valor del terreno, en los términos del avalúo fiscal determinado por el Servicio de Impuestos Internos (SII), se debe sumar un segundo costo, por lo concerniente a las construcciones, en base a la tabla de costos unitarios que determina el Minvu, para así arribar al verdadero valor y determinar si se cumple este requisito para ser consideradas “viviendas sociales”.
Requeridos formalmente más antecedentes a la Municipalidad de Las Condes, por Ley de Transparencia, respecto del Expediente AP/56/2018, para verificar si las viviendas consultadas en el Anteproyecto aprobado sean efectivamente “viviendas sociales”, se pudo constatar que las viviendas tienen una valorización que en promedio superan las 1.000 UF, es decir, duplican el máximo permitido para que éstas puedan ser consideradas como tales, correspondiéndole a la DOM verificar su estricto cumplimiento, tal como lo ha sostenido la jurisprudencia de la Contraloría General de la República en sus Dictámenes N° 58.261, de 2007; N° 50.892, de 2008; N° 47.670, de 2009 y N° 34.280, de 2015.
Cómo se llega a esa cifra:

Primero, con los Certificado de Avalúo Fiscal de cada uno de los terrenos, emitidos por el SII, que dan el siguiente resultado:

Fecha              Lote             Rol            Dirección  Avalúo           Destino       N° CIP  Fecha CIP
Primer S 2019  1       01214-00002  Colón 7287  284.879.766 Habitacional  2191  08/06/2018
Primer S 2019  1       01214-00003  Colón 7301  199.421.582 Habitacional  2180  13/06/2018
Primer S 2019  2       01214-00004  Colón 7333  199.421.582 Comercio      2189  08/06/2018
Primer S 2019  3       01214-00005  Colón 7375  199.421.582 Habitacional  2181  13/06/2018
Primer S 2019  4       01214-00006  Colón 7387  216.199.377 Habitacional  2182  13/06/2018
Primer S 2019  9       01214-00011  Brunet 1051 174.909.044 Habitacional  2184  13/06/2018
Primer S 2019  7       01214-00009  Brunet 1045 144.966.484 Habitacional  2183  13/06/2018
Primer S 2019  8       01214-00010  Brunet 1049 142.325.496 Habitacional  2190  08/06/2018

Total 1.561.544.913

Como se trata de 85 viviendas, según consta en la resolución aprobatoria del Anteproyecto, el valor de los terrenos, que asciende a $ 1.561.544.913.-, dividido por la cantidad de viviendas, se obtiene el valor unitario de cada vivienda, de $ 18.371.117.-, lo que traducido a su valor equivalente a Unidades de Fomento, a la fecha de esta presentación, 5 de marzo de 2019, significa que le es imputable a cada vivienda un monto de 681 UF, sólo por concepto de tasación fiscal de los terrenos, en los términos que establece el artículo 6.1.4 de la OGUC, cifra que por sí sola supera el valor máximo de una “vivienda social”.

Luego, por el lado de las construcciones, en consideración que se trata de un edificio de 15 pisos, la clasificación de las construcciones corresponde a hormigón armado, es decir, Clase B, y aun tomando la calidad más baja de esa clasificación, que sería “B-4”, ésta tuvo un valor de $ 143.399.- por metro cuadrado de construcción, según la Resolución N° 22 de 2018, del Minvu, correspondiente al primer trimestre de 2.018, reajustada al segundo trimestre, época en que se tramitó el Anteproyecto, lo que aplicado a las tipologías de viviendas contempladas en el Anteproyecto, se llega a lo siguiente:

Tipo    vivienda Clase Valor

60,3   B4    $ 8.646.960

62,3   B4    $ 8.933.758

64,3   B4    $ 9.220.556

65,94 B4  $ 9.455.730

De la tipología de viviendas de 60,3 m2, denominada tipología A, el Anteproyecto contempla 33 viviendas, con 3 dormitorios y 2 baños, cuya valorización de construcción por costo unitario según las tablas Minvu, se llega a $ 8.646.960.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resolución aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 318 UF por esa tipología de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasación fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 999 UF, es decir, excedido en un 92% respecto del valor máximo de una “vivienda social”. En más, en el cuadro de tipología de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un valor de 1.100 UF.

De la tipología de viviendas de 60,3 m2, denominada tipología A, el Anteproyecto contempla 33 viviendas, con 3 dormitorios y 2 baños, cuya valorización de construcción por costo unitario según las tablas Minvu, se llega a $ 8.646.960.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resolución aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 318 UF por esa tipología de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasación fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 999 UF, es decir, excedido en un 92% respecto del valor máximo de una “vivienda social”. En más, en el cuadro de tipología de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un valor de 1.100 UF.

La siguiente tipología de viviendas de 62,3 m2, denominada tipo B, el Anteproyecto contempla 9 viviendas, con 3 dormitorios y 1 baño, cuya valorización de construcción por costo unitario según las tablas Minvu, se llega a $ 8.933.758.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resolución aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 328 UF por esa tipología de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasación fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 1.009 UF, es decir, excedido en un 94% respecto del valor máximo de una “vivienda social”. En más, en el cuadro de tipología de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un rango de valor de 1.200 a 1.400 UF.

Luego, la tipología de viviendas de 62,3 m2, denominada tipo C, el Anteproyecto contempla 28 viviendas, con 3 dormitorios y 2 baños, cuya valorización de construcción por costo unitario según las tablas Minvu, se llega a $ 9.220.556.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resolución aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 339 UF por esa tipología de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasación fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 1.020 UF, es decir, excedido en un 96% respecto del valor máximo de una “vivienda social”. En más, en el cuadro de tipología de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un rango de valor de 1.500 a 2.000 UF.

A su vez, la tipología de viviendas de 62,3 m2, denominada tipo D, el Anteproyecto contempla 14 viviendas, con 2 dormitorios y 2 baños, cuya valorización de construcción por costo unitario según las tablas Minvu, se llega a $ 8.933.758.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resolución aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 328 UF por esa tipología de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasación fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 1.009 UF, es decir, excedido en un 94% respecto del valor máximo de una “vivienda social”. En más, en el cuadro de tipología de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un valor de 2.200 UF.

Por último, la tipología de viviendas de 65,94 m2, denominada tipo vivienda con movilidad reducida, el Anteproyecto contempla 1 vivienda, con 2 dormitorios y 1 baño, cuya valorización de construcción por costo unitario según las tablas Minvu, se llega a $ 9.455.730.- cada una, lo que, traducido al equivalente a Unidades de Fomento del 27 de julio de 2018, fecha de la resolución aprobatoria del Anteproyecto, que asciende a $ 27.198,97, se llega a un valor de 348 UF por esa tipología de vivienda, lo que sumado a la parte proporcional de la tasación fiscal del terreno, ascendente a 681 UF, se arriba a un valor unitario total de 1.029 UF, es decir, excedido en un 94% respecto del valor máximo de una “vivienda social”. En más, en el cuadro de tipología de viviendas elaborado por la propia Municipalidad, y proporcionado por Ley de Transparencia, se estima que tales viviendas tienen un valor de 1.100 UF.

A mayor gravedad, para que fuera difícil constatar tamaña irregularidad, la DOM de Las Condes no ha emitido el Certificado que las declare como tales, puesto que, en tal certificado, se debe explicitar el avalúo fiscal de los terrenos, así como el costo por metro cuadrado utilizando las tablas del Minvu. Por ello, es lamentable que las autoridades de la Municipalidad de Las Condes incurran en este tipo de engaños a la fe pública.

La verdadera “integración social urbana”, no se logra con permisos truchos, sino que por la vía de aumentar la densidad que determina el Plan Regulador Comunal (PRC), que, en el caso de Las Condes, se caracteriza por ser uno de los más severos en segregación urbana, justamente porque impide viviendas más reducidas que puedan quedar al alcance de mayor cantidad de personas.

Si fuere genuino el interés del Alcalde Lavín, en generar una verdadera “integración social urbana”, entonces requiere un ajuste de su PRC, permitiendo densidades más acordes con el poder adquisitivo de personas de menores recursos. De hecho, para las 85 viviendas que el Alcalde pretende construir en Colón, ya tiene inscritos más de 21.000 postulantes.

Para alcanzar tamaña demanda, ello no es viable con proyectos aislados, que otorgan subsidios desproporcionados con respecto de los que logran obtener los demás chilenos, sino que ese objetivo de “integración social urbana” podría satisfacerse para esos miles de familias si se ajustara el PRC de Las Condes, que además cuenta con mucho más equipamiento e infraestructura que cualquier otra comuna del país.

Así las cosas, es necesario que el ocurrente Alcalde Lavín, precandidato presidencial por la derecha, ponga atajo a tantas malas prácticas en su municipalidad, lo que ha quedado evidenciado en anteriores columnas del suscripto en medios digitales, y aunque le sea difícil, empiece a enmarcarse en las leyes y reglamentos del sector vivienda y urbanismo. Desde esta tribuna le decimos a dicho alcalde que apegarse siempre al derecho en todas sus propuestas elevará sus posibilidades para llegar a ser el futuro primer mandatario. En sentido contrario nunca podrá disponer de la banda tricolor presidencial.